知名专家陈淮深度解读：房地产市场的好日子还在后头！
当前，中国经济内忧外患，房地产市场扑朔迷离，房企融资困难、企业破产、老板跑路，因为高周转导致知名房企工程质量问题频出，“楼倒倒”成为热点新闻。房地产市场究竟如何?从中长期来看，楼市前景如何?
7月28日，在华本企业俱乐部主办的2018年中宏观经济论坛上，知名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、博士生导师陈淮发表了如下观点：
知名专家陈淮深度解读：房地产市场的好日子还在后头！
2018年上半年已经过半，在二三线城市去库存、棚改等因素的推动下，房地产行业今年的量和价将仍然创历史新高，尽管可能没有2017年那么大幅度的增长，但是超过2017年已成定局。从中长期的趋势来看，房地产行业呈现以下几大明显特征：
一、房地产业仍然是国民经济支柱产业。
在中国中长期战略发展的过程中，房地产业还将是国民经济不可动摇的支柱产业。理由何在?有人说房地产带动了上下游60多个行业，这个理由固然对，但很苍白。2018年及此后一段时间，中国经济下行的压力比起2014年要大得多，而且我们的主动权比起以前来更少。“三驾马车”中出口不景气，消费平稳增长，总体形势不错，但是消费永远不可能成为一个突然的爆发点。那么投资里只有房地产的投资的增速是两位数上下，其中住宅14%的投资增长速度，剩下的固定资产投资，制造业投资都是一样的，都是个位数，而且很低，比起去年同比增速本身是下滑的。
二、城市化进程是城乡利益冲突最重要的环节点。
从长期发展来看，建设一个现代化的强国一定需要一个现代化的物质基础，那就是城市化。这个城市化的建设并不遥远。但我们的城市建设、城市功能还非常脆弱，例如：现在不光是广州、长沙、武汉，一下雨城市内涝，连最干旱的兰州、包头、乌兰浩特下雨都内涝。连接中国长期发展的是城镇化战略，什么叫城镇化战略呢?就是我们正在把几亿人都住乡下的民族转变为大多数住城里的民族，立足于农耕文明手工劳动的生产方式，转变为城市文明、工业文明、机器文明、科技文明的现代化生产体系，这个过程叫现代化。
知名专家陈淮深度解读：房地产市场的好日子还在后头！
连接短期发展和长期发展的连接点，就是房地产业和房地产市场，不管你愿意和不愿意，不管是赞美它还是诅咒它，城镇化进程就这样确确实实的发生了!房地产业还是连接城和乡利益矛盾关系最重要的结合点，当前社会的基本矛盾中，最不均衡、不充分的矛盾、最本质的就是城和乡发展的不平衡。这不是简单的比较收入的高和低，城乡矛盾最尖锐的爆发点有三个，第一个就是征地、拆迁、土地要素的让渡问题。第二个是农民工到城市中定居落户和就业问题，能不能给他们提供充分的就业岗位，按时拿到工资，实现城市福利资源的均等化覆盖。第三个是粮价问题，不赘述。
三、房地产业还是供和求，生产和消费最重要的连接点。
别看这两年有一个词叫“供给侧结构性改革”，中国长期的可持续发展的关键问题是什么?供和求，生产和消费，哪个更重要?是需求端。我是学马克思主义经济学出身的，老马先生说经济学就研究四个环节的问题，一个叫生产，一个叫消费，一个叫分配，生产是第一位的，不生产你拿什么分配?交换什么呀?老百姓过好日子必须要多发电、多发煤、多炼钢，相信大家也想，不多盖房子怎么改善住房条件呢?不多炼钢凭什么涨工资?国民经济总量不扩张老百姓工资怎么提高?错了!工业化初中期，老百姓生活改善的关键是生产的扩张，但是工业化中后期怎么发更多的电、炼更多的钢、挖更多煤、造更多的汽车，没什么难的，一夜之间的事。2000年之前生产1.2亿吨钢用了50年才实现的。而到去年生产了9亿多吨钢，全世界68%的钢是中国一个国家生产的。2009年全世界汽车市场一片箫条，北美、东亚、欧盟，汽车萎缩35%。那年中国的汽车市场增长45%，一跃从1300万辆汽车增长到2300多万辆每年。怎么样生产更多的东西不难，难的是把这些东西卖掉。
知名专家陈淮深度解读：房地产市场的好日子还在后头！
工业化中后期，经济增长的主要障碍是如何消费，不在于生产这一块，不在于技术研发这块，技术研发重要，对于国家的竞争力重要。但是只要有竞争，只要有市场经济，只要14亿人的脑子都动起来，这事不难。难的就是把东西卖掉和消费掉。
2009年世界金融危机的时候，很多人联想到1929年的金融危机，说1929年是一次世界性大危机，是全面供给过剩的危机。美国经过50年的蓬勃发展超过了欧洲，突然一天股票下跌，工人失业，工厂关门，企业家跳楼，什么都卖不出去了。后来有人总结说这是因为资本家狼心狗肺，不给工人涨工资。机器生产的效率比工人几十倍的提高，工资不可能这么高效率的提高，所以资本主义黑暗就在这里，所以1929年的危机不可避免。后来资本家改了，给工人涨工资，不仅涨工资，还休长假，完善工人社保，鼓励消费。这么多的改进，供和求的矛盾解决了没有?2009年的危机仍然是严重的供大于求的对抗性危机。
如果1929年是工人没涨工资买不了那么多的东西，导致全面过剩危机。2009年则是美国发达国家借钱买东西，来平衡供给导致的危机。买不了，借钱买，表面上供求平衡，其实负债一堆。
从有宏观经济这个词以来，它的核心问题就是研究在工业化中后期，如何避免这种供大于求的危机，积累对抗性，它一定有，因为技术改进永远比你生产消费扩张的快。别看特朗普说跟中国贸易战，打算解决就业问题。中国卖给你的产品都美国自己生产，特朗普也解决不了就业问题，因为你那里还有一个竞争者——特斯拉，无人驾驶，50万个就业岗位又没了，永远是这样的，这就是客观的逻辑和规律。
我们说中国长期可持续发展，关键的问题是消费的持续升级和消费结构的调整。这个问题就不是简单的多花钱的问题，你老婆这一年扩大消费需求，买五双皮鞋，明年买五双你就没扩大，你得买八双鞋才叫扩大消费需求，后年买12双才行。必须得消费结构升级，这就带来了一个严肃的结论：中国城镇居民从衣食饱暖走向现代化的过程中，依赖于一个结构基础，就是住房条件的改善。2014年以来支持房地产的需求主体并不是媒体说的刚需，结婚娶媳妇的年轻人，全北京有几个住马路上的?几乎没有。主体的部分是有房的人，因为他们成规模、群体性的进入了改善期，居住条件的改善是消费结构升级，从半生产式的消费到依赖于广泛市场分工的消费，比如现在的年轻人谁还做饭?都叫外卖，为什么去年增速下行?就业没紧张，送外卖的每年增长300万岗位。
四、房地产是连接改革和发展最重要的节点。
什么是发展?国民经济总量增加、国民财富增加，国民收入提高这叫发展，竞争力增强这是发展。改革呢?贸易战的根本问题，是我们向市场经济靠拢的改革，未取得符合发达国家预期的进展，人家认为你离市场规则越来越远，所以不跟你玩。为什么我们没有市场化?价格就是市场的综合反应，没有市场哪来的房价问题?可是你想想房地产业出口端是市场化的，进口端三大要素，劳动力、土地、资金，两大要素全部是被政府垄断。政府是土地要素的唯一供应者，他还是规则的制定者。我相信矛盾最集中、最尖锐的产业恰好是推动改革最前沿的、最早突破的部分，连接改革与发展的节点，这是第一大问题。
知名专家陈淮深度解读：房地产市场的好日子还在后头！
最后说说消费需求。很多人说我们房地产业走过了黄金十年，白银十年，还说断崖式下跌的十年，还有主流媒体说十年后中国最便宜的是房子。因为我们20多年的独生子女政策，男女结婚买一套房，将来男方爹妈、女方爹妈、爷爷奶奶、姥姥姥爷都有住房，过不了多久每个家庭七套住房，相信在座的各位都听过这个传说。跟大家说，相信这样的故事就是赵本山小品中范伟那样的智商。你也不想想，他假定十年之内中国的城镇人口死七分之六，咱死的了那么多吗?只要中国的城镇人口是增长，而且是快速增长的，我们的房地产业就一定需要更多、更好、更快盖地房子。中国老百姓在住房条件上，绝大部分人走过了零到一的阶段，从严重的住房危机、房荒，到了大家都有房住，绝大部分人都实现了有房子住这个从零到一的突破。我们正在大踏步、群体性、成规模的走向“一到二”和“二到三”，这就是“城市化”和现代化的居住条件。
房子这种东西的消费，和穿衣服是一样的，穿衣服有层级分明的四个等级，第一个叫基本性需求，遮寒避体，这是基本需求。我们的房改房，和前期走过的阶段，绝大部分人满足的仅仅是基本型需求。现在讲干净、讲体面、分四季、分场合穿衣服，这叫改善型需求，至少有50%城镇居民要在未来五到八年实现这个需求，不仅要讲干净、体面，还要讲时髦，这叫享受型需求。非名牌不穿了叫奢侈型需求。
我们的房子也是一样的，刚刚走过了满足基本型需求和部分满足改善型需求的阶段，所以说，房地产市场的好日子还在后头!(文/董成竹)